Почему ипотека недоступна?

Статистика и кризис

Сказать, что прошедший год был очень сложным для ипотечного рынка нашей страны, – это просто констатировать очевидное. То, что финансовая ситуация этой отрасли будет тяжелой на всем протяжении 2009-го, было понятно еще в конце 2008 года, но сейчас уже можно представить результаты в цифрах статистических данных. В целом за 2009 год объем ипотечного рынка сократился в пять раз по сравнению с 2008 годом. И эту статистику нужно учитывать, размышляя о возможностях ближайших полугодий. Самый низкий объем выданных ипотечных кредитов приходится на январь 2009 года: их количество было ниже количества кредитов, выданных в то же время в 2008 году, на 80–83%, – по данным ЦБ, в январе 2009 было предоставлено всего 5018 ипотечных кредитов на общую сумму 6,6 млрд рублей. Но в течение 2009 года было отмечено постепенное увеличение количества ежемесячно выдаваемых банками ипотечных жилищных кредитов.

Например, ежемесячный объем кредитов в Московском регионе с января по июнь составлял 400–850 кредитов в месяц, а с июля по октябрь – 900–1400 кредитов в месяц. За период с января по октябрь 2009 года, по данным ЦБ, в Российской Федерации было выдано 92 134 ипотечных кредита, в том числе в Москве 6076, в Московской области – 2383 кредита. Так что несмотря на постепенный рост, количество ипотечных жилищных кредитов, выданных в Московском регионе в конце 2009 года, ниже объема того же периода 2008 года на 70%.

Кому еще дают кредиты?

Резкое снижение общего объема сделок в начале 2009 года было вызвано радикальным пересмотром банками отношения к потенциальным ипотечным заемщикам. И результаты этого изменения рынок жилья в России будет испытывать на себе еще очень долго. Как рассказала Анжелла Дубровская, руководитель отдела ипотеки инвестиционно-девелоперской компании «Сити – XXI век», новые ипотечные условия существенно изменили профиль заемщика – с рынка почти полностью ушли наемные сотрудники с доходом 25–30 тысяч рублей в месяц.

Очевидно, что клиент без первоначального взноса, высокого соотношения параметров «платеж/доход» на ипотеку теперь рассчитывать не может – минимальный первоначальный взнос собственных средств при покупке квартиры в новостройке составляет 30%. Однако сокращение предложения привело к стимуляции спроса в категории клиентов с более высоким доходом. На смену заемщикам в возрасте 20–30 лет с доходом 1000 долларов пришли более надежные в финансовом отношении клиенты, зарабатывающие более 3000 долларов, готовые отдавать ипотеку не за 20 лет, а за 5–10 лет. То есть даже в сегодняшних сложных условиях ипотека находит своего клиента.

Надо отметить, что подобная картина, но еще в больших масштабах наблюдалась несколько ранее в США. В 2005-2007 годах там выдавали ипотечные кредиты всем без разбору, что в итоге и привело к нынешнему кризису. В результате уже в 2008 году ипотечный кредит в США могли претендовать только очень надежные заемщики. Российские банки банки все же уделяли некоторое внимание вопросу кредитоспособности заемщиков и в «зажиточные» времена. И отчасти по этой причине, а отчасти еще и потому что сам рынок ипотеки у нас в стране имеет намного меньший вес в экономике, влияние на развитие кризиса с этой стороны было несущественным. Ну а по мере развития финансовых проблем, учитывая заградительные условия выдвигаемые банками, а именно - драконовские процентные ставки, большой первоначальный взнос, крайне жесткие требования к заемщикам, доля ипотеки в ВВП снизилась еще больше.

Спасение ипотеки

Отдельного внимания заслуживают усилия, предпринятые в прошедшем году Банком России совместно с правительством, по стабилизации ситуации на жилищном рынке. Пожалуй, 2009 год может стать образцово-показательным в этом плане за десятилетие, а то и за весь постсоветский период в нашей стране. В результате проведения Банком России антикризисных мер, направленных на поддержку банков и стимулирование спроса (путем многократного понижения ставки рефинансирования в течение года), в IV квартале 2009 были отмечены положительные изменения в программах ипотечного кредитования физических лиц.

Другое дело, что развивать надо, по большому счету, не столько ипотеку и банковский сектор, а реальные отрасли экономики, как то ту же строительную отрасль. Да, в результате цены на недвижимость продолжали бы падать, но и количество возводимого жилья тоже увеличивалось бы, в результате чего оно действительно стало бы доступным. Но у нас почему-то предпочитают делать доступной ипотеку, а не само жилье.

Так или иначе, но в результате принятых мер по доступности ипотеки, наименьшая сумма собственных средств заемщиков, требуемая банками, понизилась с 30–40% в начале года до 20% в конце. Некоторые банки сократили ставки кредитования по различным ипотечным программам. Например, по данным об ипотечных программах банков – партнеров компании МИЭЛЬ, в IV квартале 2009 года средняя ставка по ипотечному кредиту на вторичном рынке понизилась в рублях до 16,6% годовых (на 0,7 п.п. ниже уровня III квартала 2009), в долларах и евро – до 12,1% годовых (на 0,7 п.п. ниже уровня III квартала 2009 года). Снижение ставок ипотечного кредитования наблюдалось начиная с III квартала 2009 года. Как сообщает Владислав Луцков, самый высокий уровень ставок наблюдался в I и II кварталах 2009 года (в среднем по банкам – партнерам компании 18,3% – в рублях, 14,3% – в долларах и евро), в течение II полугодия 2009 года снижение составило 1,7–2,2 п.п.

Все равно недоступна!

В целом, главной причиной недоступности ипотеки в России эксперты относят традиционную для нашей страны нестабильность. В высокие процентные ставки банки в течение ушедшего года закладывали и невозможность прогнозирования финансово-экономического кризиса, и риск банкротства заемщика, и собственные риски потери ликвидности – причем все это закладывалось с запасом на худшие времена. В итоге на фоне дешевеющей недвижимости комбинация «банковский вклад плюс съемная квартира» стала гораздо более выгодной, чем ипотека на кабальных условиях. Одновременно с этим снизились и доходы значительной части потенциальных заемщиков.

Единственным утешением во всей этой картине может служить тот факт, что дно кризиса, по мнению ряда экспертов, рынок жилья в России, очевидно, миновал. Так что ожидать пусть и медленного, но постепенного оздоровления обстановки в наступившем 2010 году у нас есть полное право.

По материалам РБК

Опубликовано: Serge, 09.02.2010

Обсудить на форуме

Все материалы в разделе Недвижимость