Недвижимость Подольска и Подмосковья по итогам 2010 года

Обзор рынка недвижимости Подольска и Московской области в целом за год, тенденции на рынке жилья и прогнозы цен на недвижимость в 2011

В обзоре рынка недвижимости за 2009 год прогнозировалось плавное продолжение снижения цен на жилье до весны и небольшой рост цен по итогам года в целом до значений конца 2007-начала 2008 года. Посмотрим, оправдался ли этот прогноз.

Если смотреть по области в целом, или по южному направлению Подмосковья, то очевидно, что именно так все и было: до середины весны цены снижались, а начиная с лета, начался рост, который, впрочем, выдохся к концу осени. Однако именно по Подольску наблюдается, казалось бы, аномальная картина: в январе-феврале цены тоже немного корректировались вниз (с 63747 руб. за м2 в декабре 2009 до 62287 руб. за м2 в феврале 2010), но уже в марте-апреле прошла первая волна роста (до 64935 руб. за м2), которая была затем подхвачена с июня, вместе с регионом в целом. При этом рост цен на недвижимость в Подольске за лето и осень 2010 года составил внушительные 5 тыс. руб. за метр против 2,5 тыс. по области в целом. С чем же связана такая ситуация?

Дело в том, что, как известно, Подольск - лидер Подмосковья по количеству возводимых новостроек. И как раз новостройки создали с ценами такую специфическую картину. Ведь в Подольске большинство предложений на рынке недвижимости как раз и связано с рынком первичного жилья, и именно он оказывает существенное влияние на среднестатистические цены (с мая 2008 года разделения по первичному и вторичному рынкам в нашей статистике не производится). Таким образом, состояние банкротства, в котором находился один из подольских застройщиков (СК ТЕКС-П) с конца 2009 года, оказало существенное влияние на цены на жилье в городе: в декабре 2009 был зафиксирован резкий провал цен на (внимание!) 5000 руб. за метр. Очевидно, что по мере выхода из банкротства, застройщик оперативно возвращал цены на свои объекты к среднерыночным - отсюда и первая "волна" роста цен весной.

Теперь попробуем разобраться с опережающим ростом цен на Подольскую недвижимость во второй половине года. Здесь, опять-таки, свое веское слово сказали все те же подольские новостройки. Дело в том, что за весь год на рынок не вышло ни одного нового крупного объекта. В то же время, уже начатые проекты первичного рынка достраивались - а это и целый микрорайон на Красной Горке (застройщик - ГлавГрадоСтрой), и продажи в уже сданных госкомиссии домах в "Подольских Просторах", и завершающиеся проекты на Силикатной, включая ТЕКС-овские. А, как известно, даже при стабильных (в среднем по рынку) ценах на жилье, стоимость квартир в новостройках растет буквально с каждым построенным этажом. В результате, учитывая высокое влияние новостроек в Подольске на среднестатистические цены (за счет их большого количества), мы и получили то, что имеем - "ускоренный", по сравнению с Подмосковьем в целом, рост цен на жилье.

В этом аспекте так же было бы полезным посмотреть, как изменялись цены на квартиры в Подольске, в зависимости от числа комнат.

Этот график подтверждает, что все ценовые скачки вызваны наиболее ликвидными 1- и 2-комнатными квартирами. Именно их застройщики выставляли на продажу по демпинговым ценам под влиянием кризиса, и именно на них цены взлетели после того, как финансовое положение компаний стабилизировалось. Характерно, что в какой-то момент средняя цена даже однокомнатных квартир в Подольске была чуть ниже, чем у 3-комнатных (в пересчете на метр, разумеется). Что уж говорить о традиционно более дешевых метрах в двухкомнатных квартирах, которые всю прошлую зиму и начало весны также стоили меньше, чем в 3-х и 4-х комнатных апартаментах.

В целом по югу московской области цены на 1, 2, и многокомнатные квартиры изменялись более ровно, что подтверждает следующая диаграмма.

При этом многокомнатные квартиры демонстрировали завидную стабильность цен на протяжении всего года, 2-комнатные начали неспешное восхождение с апреля, а самые ходовые "однушки" показали довольно высокую динамику роста цен с июня по октябрь, после чего немного откатились назад в ноябре-декабре. А учитывая, что за первые месяцы года цена на них падала, то по результатам года в целом рост получился незначительный: около 3,5%.

Итак, подведем итоги: рост цен на недвижимость в Подольске за 2010 год составил 12%, достигнув отметки в 71382 руб. за м2. Изменение цены на жилье по югу Московской области (Подольский, Ленинский, Домодедовский, Чеховский и Серпуховской районы) составило 3,5% и остановилось на значении в 72046 руб. за м2. Наконец, в целом по Московской области цены показали незначительное снижение в пределах 1%, показав в декабре значение в 71390 руб. за м2.

Прогноз цен на жилье в 2011 году

Какие изменения можно ожидать в следующем году? Некоторые аналитики, по аналогии с кризисом 1998 года, предсказывают аналогичное поведение цен, начиная с 2008 - в таком случае, как и в 2001-м, в 2011-м цены должны показать довольно заметный рост. Но, разумеется, хотя аналогий можно провести много, отличия тоже есть и существенные. Прежде всего, надо отметить, что если в 2001 году страна после череды отставок премьеров в 98-99 годах и президентских выборов 2000 года, перешла к этапу политической стабилизации, то наступающий 2011 год является предвыборным. И никакой ясности с тем, кто будет Президентом в 2012, весь год, похоже, не будет. Кроме того, за прошедшее время произошло еще несколько важных изменений в экономике:

1. Цены на жилье в Москве фактически сравнялись с ценами в Европейских столицах, а не ниже в 2-3 раза, как 10 лет назад.
2. В 2001 году шел мощный подъем российской экономики. В 2011 году из-за совершенно бездарной политики властей такого ждать не приходится (увеличение госрасходов и рост налоговой нагрузки)
3. Коррупция и воровство из бюджета значительно возросли и достигли астрономических сумм
4. Что бы не говорили официальные медиа, зависимость от нефти не только не снижается, но и увеличивается
5. Стоимость энергоресурсов в стране планомерно приближается к среднемировым, вновь разгоняющаяся инфляция вкупе с ростом налогов и выросшими в разы за 10 лет зарплатами делает российскую экономику все менее конкурентоспособной

Таким образом, одну из основных опор роста цен на недвижимость, а именно - рост за счет развития экономики можно смело вычеркнуть: нет роста доходов населения - нет увеличения платежеспособного спроса на жилье. Далее следует нефть. Аналитики придерживаются того мнения, что средние цены на углеводороды в 2011 году останутся на уже достигнутых позициях. Соответственно, нефтяники, традиционно покупающие жилье в инвестиционных целях, больше чем сейчас, покупать его уже не будут. Так что и этот фактор не следует рассматривать всерьез. Наконец, остается только инфляция. Пожалуй, это единственное, что может толкать цены на недвижимость вверх - приблизительно, на 7-8% в год. Вот на этом прогнозе можно и остановиться.

Еще следует отметить, что у наиболее качественного и востребованного жилья - а сегодня это удачно расположенные современная панель и монолиты или новые кирпичные дома комфорт-класса - есть все шансы вырасти больше инфляции. В то же время, у старого фонда, особенно у наиболее дорогой его части ("сталинки", кирпич времен эпохи застоя), равно как и у современных "элиток", есть все шансы остаться на прежних позициях. Дело в том, что такие объекты, как правило, изначально были несколько переоценены. Завышение стоимости особенно существенно для новостроек верхнего бизнес-класса. Что до жилья советского периода, то оно, как правило, уже не отвечает всем современным требованиям (проблемы с проводкой, устаревшая инженерия и т.п.). И чем дальше строительные технологии движутся вперед, тем больше недостатков начинает не то, что выявляться, а прямо-таки кричать о себе в старом жилом фонде.

Покупать, продавать, или ждать?

Так что делать, если квартирный вопрос давно уже созрел и есть деньги и желание им заняться? Можно смело сказать, что если вы найдете предложение по среднерыночной цене, в современном доме эконом- или комфорт- класса, с достаточно удачным (и устраивающем вас) расположением, то надо брать. Даже если рынок жилья, в среднем, покажет нулевые показатели, наиболее адекватные предложения либо разойдутся, либо подорожают. А вот брать что попало не следует: при той же среднерыночной цене, квартира в некачественном жилом фонде может и подешеветь. Таким образом, если рассматривать ипотеку для финансирования покупки, то в последнем случае выгоднее накопить за год еще денег и взять кредит на меньшую сумму и, возможно, даже под чуть меньший процент.

Опубликовано: Serge, 29.12.2010

Обсудить на форуме

Все материалы в разделе Недвижимость