Обзор ситуации на рынке новостроек Москвы и Подмосковья

Насколько сократились объемы предложения за 3 квартал 2009 года?

В ноябре 2009 года АЦ "ИРН" было завершено исследование «Весь рынок новостроек Московского региона за 2-3 кв. 2009 года. Сравнительный анализ», включающее динамику объемов предложения новостроек по итогам 2 и 3 кварталов 2009 года по 4-м сегментам: Москва от ТТК до МКАД, районы Москвы за МКАД и ближнее Подмосковье (до 5 км от МКАД), Подмосковье средней удаленности (5-30 км от МКАД), а также дальнее Подмосковье (от 30 км от МКАД). Результаты проведенной работы указывают на то, что за рассматриваемый период темпы сокращения числа новостроек Московского региона уменьшились примерно в 3 раза. Дело в том, что в 3 квартале 2009 года общее количество объектов по всем сегментам составило 918 новостроек против 928 во 2 квартале 2009 года. Таким образом, за последние месяцы объем первичного предложения квартирного жилья в Москве и Подмосковье сократился всего на 1%, хотя за период с марта по июль текущего года общее количество новостроек уменьшилось почти на 3% (с 954 до 928 объектов).

В разрезе отдельных сегментов в 3 квартале 2009 года незначительное снижение объемов предложения (в пределах 1-1,5%) отмечается в сегменте московских новостроек (от ТТК до МКАД) и городов среднего Подмосковья. Что касается первого сегмента, скорее всего, это объясняется заметным сокращением числа реализуемых здесь объектов в течение первой половины 2009 года. Напомним, что, по результатам исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 1-2 кв. 2009 года. Сравнительный анализ», во 2 квартале 2009 года объем первичного предложения жилья в Москве снизился почти на 11,5%. Это обусловлено тем, что с рынка ушло большое количество построенных домов, основная часть квартир в которых была распродана еще в период высокой покупательской активности в первой половине 2008 года. Что касается Подмосковья средней удаленности, то здесь по итогам 2 квартала 2009 года объем предложения новостроек вырос примерно на 4,5%, несмотря на ухудшение ситуации на рынке после кризиса. Данный факт свидетельствует о сохранении тенденции предыдущих лет, когда в подмосковных городах на расстоянии 5-30 км от Москвы отмечалось активное строительство коммерческого жилья из-за увеличения потребительского спроса.

Наибольшее снижение количества новостроек в 3 квартале 2009 года характерно для дальнего Подмосковья (за 30 км от МКАД) – на 8%. Темпы сокращения объемов предложения в данном сегменте увеличиваются, поскольку все меньше новых объектов выходит на рынок. При этом, по данным маркетинговых исследований, число ушедших с продажи новостроек остается постоянным на протяжении 2-3 кварталов 2009 года – около 20 домов. Все это говорит о том, что кризисная ситуация на рынке жилья оказала наибольшее влияние именно на данный сегмент. Это позволяет утверждать, что положительных сдвигов по объему строящегося жилья в дальнем Подмосковье следует ожидать не раньше следующего года.

На фоне этого объем предложения новостроек в районах Москвы за МКАД и городах-сателлитах вырос примерно на 3,5% и составляет сегодня 232 дома. Главным фактором для положительной динамики стало увеличение числа новых объектов: с 14 домов во 2 квартале 2009 года до 25 новостроек в 3 квартале 2009 года. При этом объем проданных или снятых с реализации проектов в 3 квартале 2009 года сократился. Благодаря этому коэффициент заменяемости (отношение числа новых объектов к количеству ушедших с рынка домов) вырос более чем в 2 раза, превысив показатель в 100%.

Однако увеличение числа реализуемых объектов в данном сегменте не связано с реальным ростом новых строительных площадок. Более детальный анализ показывает, что больше половины вновь вышедших на продажу объектов в районах Москвы за МКАД и ближнем Подмосковье составляют 2 категории новостроек. К первой относятся «старые» объекты, которые вернулись на рынок после периода «замораживания» строительства и продаж. Доля рынка таких домов от числа объектов, поступивших на рынок в 3 квартале 2009 года, равна 35%. Вторую категорию (около 32%) составляют новостройки, выставленные на продажу в высокой степени готовности (на стадии окончания монтажа и отделки). Таким образом, обе категории объектов составляют проекты, строительство которых начато еще до кризиса.

Также хотелось бы отметить и тот факт, что коэффициент заменяемости новостроек заметно снизился в сегменте среднего Подмосковья. Если во 2 квартале 2009 года он составлял 162,5%, то на сегодняшний момент показатель упал до 88,6%. Это свидетельствует о том, что в городах средней удаленности одновременно сократилось число новых объектов, и выросла доля проданных или снятых с продажи домов. Данный факт подтверждает высказанное выше предположение о том, что большинство проектов, которые девелоперы не смогли вывести на рынок в конце 2008 года (из-за случившегося кризиса), вышли на продажу в марте-июле 2009 года. Это способствовало росту объемов предложения в среднем Подмосковье во 2 квартале текущего года, на фоне сокращения данного показателя во всех остальных сегментах.

Таким образом, в 3 квартале 2009 года динамика объемов предложения в разных сегментах рынка новостроек Московского региона имеет разнонаправленный характер. Несмотря на сохраняющееся незначительное снижение общего числа новостроек в Москве и Подмосковье, для каждого сегмента характерна различная динамика показателей. Так, по данным исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 2-3 кв. 2009 года. Сравнительный анализ», объем предложения в дальнем Подмосковье продолжает снижаться все бОльшими темпами, а количество новостроек в районах Москвы за МКАД и городах-сателлитах в 3 квартале 2009 года, наоборот, увеличилось. Однако справедливости ради стоит отметить, что во всех сегментах практически отсутствуют новые проекты. Для того чтобы ответить на вопрос, приведет ли это к дефициту предложения, необходимы дополнительные исследования, посвященные емкости спроса и структуре предложения в разных сегментах рынка жилья.

По материалам "ИРН"

Опубликовано: Serge, 11.11.2009

Обсудить на форуме

Все материалы в разделе Недвижимость