Рынок недвижимости Подольска в 2008 году

Завершился очередной год, и на Город 27 мы уже традиционно подводим его итоги с точки зрения рынка недвижимости Московской области, а так же попробуем составить не менее традиционный прогноз цен на 2009 год. Впрочем, прошедший год еще и ознаменовался началом масштабнейшего финансово-экономического кризиса, поэтому вместо вводного абзаца про общую ситуацию на рынке, мы предлагаем вам аналитическую статью на эту тему.

Что до рынка недвижимости в целом, то после бурного роста в 2006 и стагнации-стабилизации в 2007, начало 2008 года отметилось очередным ростом цен на жилье, хотя аналитики в один голос и утверждали, что рости ценам уже некуда. Особенно это касалось Москвы, где цены на недвижимость к середине 2008 года превысили цены во многих западных столицах, особенно на фоне ипотечного кризиса в США и некоторых стран западной Европы. Тем не менее рекордные цены на нефть и все еще поступающие дешевые деньги западных банков, подгоняли цены на жилье вверх.

Но во второй половине года, отметившейся рядом негативных событий (падение цеен на нефть и металлы, война в Южной Осетии, банкротство крупнейших американских банков, а затем и рецессия в США и Евросоюзе), вкупе к давлению ряда негативных факторов, копившихся еще с 2007 года, привели к серьезному экономическому кризису уже в России. Очевидно, что цены на жилье начали падать - сначала только в долларах (на фоне роста курса доллара, рублевые цены продолжали расти либо оставались неизменными), а к концу года - уже и в рблях, т.к. падение долларовых цен ускорилось настолько, что рост его курса не перекрывал снижения цен на жилье (выраженных, по традиции в долларах). Этот факт подтверждает график динамики цен на недвижимость в московской области с мая по декабрь 2008 года, выраженный в рублях и долларах.

Выше была показана тенденция цен на жилье по области в целом. Если же брать сегменты только юга московской оласти, или даже только Подольска, то картина все та же, нарушаемая лишь несколько менее ровными линиями графиков, вызванными меньшей репрезентативностью выборки (и, как следствие - подверженными существенных колибаниям из-за появления или удаления отдельных особо дорогих или сильно дешевых объектов).

Хотя в мае 2008 года мы изменили как исходную базу для статистики, так и методы выведения среднестатистических цен, сравнение с 2007 годом сделать не слишком сложно: по текущей методике, в IV квартале средневзвешенный уровень цен на жилье в Подольске составлят около 2800 долл. за кв.м. против чуть менее 2300 долл. годом ранее. Таким образом, за год цены выросли приблизительно на 22%, совсем незначительно превысив прогноз, данный нами годом ранее (до 20%).

При этом максимальные цены в течении прошедшего года были выше: летом цены превышели 3 тыс. долл. за метр. Таким образом, за последние несколько месяцев цена уже снизилась на 7-10%. Причем речь иде о цене предложения, которая традиционно несколько выше цены реальных сделок, особенно при условии падающего рынка: скидки как на вторичном рынке, так и на рынке новостроек могут достигать существенных (до 10% и выше) значений. Разумеется, на фоне продолжающегося кризиса, очередных проблем с Евросоюзом (газовый конфликт с Ураиной может привести к снижению доли российского газа в Европе) и других малоприятных факторов, в ближайшее время цены продолжат падать. Причем, как показывает практика, даже разкое сокращения предложения (количество новостроек в Москве снизилось за 2008 год почти что вдвое, но цены все равно падают), не способно переломить тенденцию на понижение.

Уровень падения во многом зависит от ситуации на мировом рынке, но в любом случае пройдена лишь половина пути: даже с учетом скидок, на сегодня цены на жилье в Подольске снизились лишь на 15-20%. В то же время в Москве снижение уже достигло, по некоторым подсчетам, 30%, и не останавливается. Очевидно, что как минимум те же 30% падения в ближайшее время обеспечены и ближайшему подмосковью, и Подольск исключением не станет. На этом фоне вполне реальным выглядит прогноз Сбербанка о падении на 45-60% цен на первичном и на 37-50% - на вторичном рынках жилья. Таким образом, к концу 2009 года средняя цена на жилье в Подольске может составить около 2 тыс. долл за квадратный метр, причем в нижней точке падения возможны и более низкие значения. А достигнута эта самая нижняя точка будет, скорее всего, ближе к лету, после чего рынок перейдет в очередной период стагнации, которая продлится, ориентировочно, до весны 2010 года.

Опубликовано: Serge, 08.01.2009

Обсудить на форуме

Все материалы в разделе Недвижимость