Обзор рынка недвижимости Подольска по итогам апреля 2007

К середине весны активность на рынке жилья в Подольске существенно возросла. Так, по количеству предложений на рынке жилья апрель поставил очередной рекорд: индекс активности составил 2,65 базовых пункта, увеличившись по сравнению с мартом почти на 20%. Именно рост предожения сказался на уровне цен — по сравнению с мартом индекс стоимости жилья в Подольске практически не изменился и составил 2136 единиц. При постоянно растущем уровне предложения было бы интересно узнать, не грозит ли рынку спад? Тем более, что в Москве за послдений месяц цены на недвижимость снизились на 0,5%.

Для начала рассмотрим изменение цен в сегментах вторичного и первичного жилья.

Заметно, что картина происходящего очень напоминает то, что мы уже видели в марте, с поправкой на то, что базовая линия сместилась вправо, оставив вторичный рынок в отрицательном секторе. Более того, если учесть, что за апрель курс доллара снизился, то можно говорить уже о фактическом отсутствии роста и в сегменте новостроек. Собственно говоря, с учетом того, что цены на новостройки застройщики давно уже устанавливают в рублях, то прирост долларовой цены на 1,4% при падении курса на 1,1% явно свидетельствует о том, что девелоперы попросту перестали поднимать цены на свои объекты.

Что касается вторичного рынка, то, опять-таки, с учетом курсовой разницы можно говорить уже о почти что 2%-м снижении цен. Это, в общем-то и не удивительно в условиях растущего предложения. Здесь надо отметить, что уже с начала года начала складываться тенденция, когда прирост количества предложений на вторичном рынке превышает таковой на первичном. Эта тенденция прочно утвердилась еще в марте, когда начали массово выставляться на продажу инвестиционные квартиры. В апреле же 20%-й прирост предложения во многом обязан как раз подобными предложениями — сделками по переуступке прав в недавно построенных домах. Иначе говоря, инвесторы начали продажу квартир, не надеясь уже на дальнейший рост цен.

Все это привело к тому, что индекс расслоения цен первичного и вторичного рынка составил 1:1,38 - минимального значения за весь период нашего наблюдения за рынком (т.е. с середины 2005 года). Очевидно, что дальнейшая корректировка цен на рынке вторичного жилья может привести к необходимости корректировки своих цен застройщиками, поскольку вряд ли квартира в несуществующем пока доме, с тумманными перспективами быть принятым госкомиссией через 2-3 года, может стоить более ¾ от аналогичного готового жилья. Впрочем, запас прочности у цен на новостройки пока еще есть.

По сегментам жилья, разраниченном на типы по числу комнат в квартире, мы можем наблюдать сравнительно типичную для последнего времени картину - подорожало лишь самое дорогое, то есть 3-4 комнатные квартиры.

На сей раз, правда, обошлось без падения цен на самое дешевое — однокомнатные квартиры, подешевели только "двушки", хотя и несущественно. Впрочем, рост на 1,1% в регменте многокомнатных квартир тоже нельзя назвать заметным.

В результате можно сказать, что существенные "боковые" изменения, продолжающиеся вот уже почти полгода, пока что не привели к каким-либо существенным переменам на рынке в целом. По сравнению с началом года "вторичные" 1- и 2-комнатные квартиры подешевели, а 3- и 4-комнатные квартиры подорожали, равно как и все подольские новостройки.

В мае, возможно, цены на вторичное жилье в Подольске еще несколько снизятся на фоне возросшей конкуренции между выставленными на продажу инвестиционными квартирами, кроме того может сказаться давление такого психологического фактора, как некоторое снижение цен на квартиры в Москве. Именно психологического, т.к. -0,5% нельзя назвать фундаментальным изменением цен и на приток покупателей из столицы это никак не скажется ведь разница в цене на жилье между Подольском и Москвой по-прежнему высока.

Опубликовано: Serge, 30.04.2007

Обсудить на форуме

Все материалы в разделе Недвижимость